国家刚刚明确了未来5~15年房价的预期变化，全国各城市房价的趋势都将沿着这个数据上下浮动。
这个与其变化是以中国第十四五年规划和2035年远景目标这份文件的蓝本。确定每五年做一个规划，是我们国家政府的传统，而不久前召开的“十四五大会”就是规定了从明年开始的第十四个五年规划发展的方方面面。其中关于房地产的国土的内容主要集中在第29~31条就短短三句话，揭示了未来房价走势的全部秘密。
一、政策导向
开始逐段分析之前，请先了解这份规划的总体内容，对比过去本次第14个五年规划最明显的不同，就是没怎么提经济增速这个要求，这是非常微妙的一个变化。毋庸置疑，经济体增速是一个非常关键的事情，我国上一个五年计划中提到经济高速增长，而本次十四五规划的明显淡化了，这又是为什么呢？
十四五规划中“增速”被提及次数减少，而“质量”被重复提到数次，这是一个明显的信号。从明年开始，经济发展的主题将会从速度变成质量。理解了高质量的重要性，再看后面所有的政策，就会发现原本你看不懂新闻，现在都可以看懂了，比如国内经济大循环这个词在一天你听不懂，但如果你往高质量的方面考虑，经济质量主要靠什么呢？因为增长三个来源是投资，进出口和消费。现在投资以及进出口是够的，但是消费者消费的质量不够，我们来看美国的消费平均水平是60.5%，日本和韩国分别是53%左右，但是，我国的消费仅占GDP的30%多点，换言之就是拉动经济的三驾马车中”消费”这匹马太瘦了。
我们自己人造出来的东西，内部消费掉，这就叫作”消费内循环”。这也只是消费的其中一个部分，当然还有消费外循环，同消费内循环也有交叉的部分。
同样你带着高质量这个词看，所有的政策都是从地强调科研创新，科技自强。 政策都是从的强调科研创新，科技创新虽然是个费钱的事儿，而且不会马上增加经济的增速，但是只要能够提升质量就够了。
我们现在经济增速上面进行改革和创新就是提升发展质量的最好手段。你在用高质量的思路去看房地产一样，就能很容易看出来国家的政策导向。房价这个行业”只炒不住”的时代已经正式结束了，高质量的时代即将到来：第29条国土分区分成城市化地区，农产品主产区，生态功能区具体讲生态功能区。具体讲，就是把整个国土划分为城市，农业，和生态三个部分，城市就连成一片城区，然后农业区专心发展农业，”生态”地区就是前两者之外的地方，用于自然休养生息，不供人们居住。这样才能兼顾人的生活质量和大自然的共处质量。
再接着看，第30条就更能体现出政策导向，不光人以类聚，城市也要行成聚集。现在的城市是各自独立又分区的城市，接下来就要开始连成一片。中国一共19个城市群，规划及提到五个重要城市群：京津冀，长三角，粤港澳，成都，重庆城市群和长江中游城市，这五个群就聚集了50%的人口和60%的GDP。由此可见这五个城市群规模的庞大，经济的繁荣。规划中提到加速城市群之间的联合，那么核心城市中的郊区，农村就成为连接的桥梁，即是发展成城市的一部分，这些地方的房价自然而然就会涨。
不仅如此，政府刚刚发布了关于农村宅基地可以继承的文件。在这样的政策下，农村子女即使进城生活买房，也不会失去在农村的财产，然后促进加快城市集中速度，就此推知，房价不会出现大跌，特别是规划中促进房地产市场平稳健康发展。
二、“房价暴涨”
所以有人就又会问了”房价还会不会暴涨？前些年，经常有所谓”专家””学者”分析市场行情，得出房价不会再暴涨的论断，但最后都被”打脸”。那如今再重新问一次”政策出台后房价还会再一次暴涨吗？”这次就斗胆说一句，预计在未来的十年内，房价不会再暴涨。
房地产已经完成了历史任务，但是同时也因为房地产不断涨价致使老百姓为了买房而不敢消费，也就是我们现在经常会看到的”辛辛苦苦几十年，缩衣节食，就是为了买一套属于自己的房子”的情况。这就跟本次十四五规划相冲突，同时我们由此可知，中国的消费”这匹马”很瘦，跟高昂的房价脱不了干系。
所以要说，感谢房地产前些年来对中国经济的贡献，我们也肯定房地产开发商这些年的辛苦付出，但是未来就请您务必退回到一个普通消费行业，这样才能顺利地让中国经济突破瓶颈，进入全新的时代。
在接下来的规划里，房地产不会再会成为经济体的主要因素。第31条内容过去房地产是以增长为尺度，现在就会变成以质量为核心。曾经的中国在城镇化的进程中，为了经济可以高速发展，以房地产为主力，开展了一系列”造地运动”，也因此房价涨得很快，出现了”有的人有好几套房子空闲不住，而大多数人却买不起房”的尴尬情形。这都是因为过去的房地产主要是投资品，它曾经造就了无数的财富故事，也给人们带来了很多”难处””痛点”。不过这也就是过去十年，而当今规划中提到的，接下来房子的投资属性说得弱化，逐渐回归消费品，就是我们经常说的，”房子是买来是用来住的，而不是用来炒的”。
与此同时还有一点，就是评判房子好不好的衡量尺度不应该是这个地方的房子价格会不会涨，而是住的舒不舒服。接下去，通过政策对于房地产行业的导向让我们看到一个确切的信号，就是炒房的人不用再期待利用2009或者2014年时的政策，让自己再次利用房价赚得“盆满锅满”。目前的规划及，任何投机性炒房行为都会被制裁。这当然不是开玩笑，我们国家制定的目标规划，回头看去几乎都全部成功，变成了现实。所以几乎可以确定房价未来将会重回一个商品的地位，维持一个平稳又合适的价格。举个简单的例子来说，就是像几年前传得沸沸扬扬的”日本核泄漏对中国盐的影响”谣言一样，恐慌很快就被政府的”中国的盐储存还有很多，请民众们不用担心，也不必抢购”言论安抚下来。未来的房价应该也是这样，毕竟我们看同作为商品的”食用盐”，从来都没有涨得很离谱。
三、改造与整治
这个规划有一句话特别的特别有意思，就是加强城镇老旧小区改造，看似轻描淡写，但是这是一个汇集全国17万的小区，上亿居民的巨大工程。而就在今年规划刚刚出台不久，就几近有九万多，涉及居民近700万户的项目即将开展。
这个老旧小区改造规划主要集中在2000年以前建成的城市住宅，这跟我们想象中的”拆迁”还不太一样，侧重点是”改造”——即是进行”基础设施”的优化，如通气，改造热水管道，重修停车场等等基础设施的重新建设，还会为老旧小区配套幼儿园，社区医院，便利店等等综合服务设施参与这些配套服务的企业可享受国家税务优惠，买房的话一定要把这个情况考虑进去。2000年以前，建成小区大多都很旧，但是反过来想想，能成为”旧小区”，一定是因为建设前有地理位置的优势，往往占据着城市繁华地段，交通便利。根据经验来说，这种国策及规划里提及的项目，各地都比较上心，特别是市区核心地段改造工程，在一定程度上同官员的“政绩”挂钩。因此进行老城区，旧小区的改造就成了”势不可挡”的趋势。
另外，本次规划还专门提及了租赁房和保障住房。虽然近期出现了”人才公寓”以及另一些租赁房的乱象，但是政府规划还是下了决心要对这种现象进行改造，也铆足认真发展的动力。目前我国的租房人群近2亿人，是不亚于买房的大体量消费群体，因此国家一定会认真考虑接下来的租购并举，相信后来租户的落户，金融学院等问题陆续解决，这本质上也是压制炒房的一种手段：租房更加划算的话，租房者的压力变小，租房人数就会随之上升，这同时会影响买房的人口自然而然地减少，房价也不会”水涨船高”
所有这些政策背后贯穿始终的还是高质量发展，不论是改善老旧小区，还是优化租房，归根结底都是为了让人住的舒服，让房子回归居住功能本身。
国家把话说到这里了，房地产业就再也不能”恣意妄为”地进行”炒房”，我们回看十四五规划和2035年，远景不再强求经济发展速度加快，大使多侧重于求好，这也是国民心态近年来的转变，不再和人比较，不论外部形式如何变化，专注做好自己的事情。
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