基于房地产开发相关理论，分析国内房地产行业，现在发展怎么样？

消费者便利性理论来源于营销学，对于便利性感知的结论是：花费较少的体力、脑力可购买到的密集销售类产品，因此有了“便利品”一词。

而在中国人的语言思维体系中，常有“生活便利”“出行便利”等说法，也就是说，我们所理解的便利有别于国外消费进行时的便利感，而是一种对生活持续状态的评价或者总结。

运用到房地产中，消费者便利性感知是同时包含这两个维度的，一个维度：房地产商提供的住房产品配套是十分完善的，无论是学校、商场、公园，购房者所能想到的一应俱全，这样的购物体验让购房者没有犹豫，节省了看其他楼盘，反复参考对比的时间，让购房的过程便利。

第二个维度，是购房以后，业主住在这生活十分便利，不用为了买东西、送孩子上学而发愁。这便是房地产商在选择房地产开发模式时需要作出的决断，楼盘周边已经有什么了，我们还需要配套什么，从而在复合地产开发的名单中，将那种短缺的开发模式加上。

现如今房地产的竞争日趋激烈，楼盘周边的配套设施也是购房者最为关注的内容，每一位购房者考察楼盘的时候，除了解楼盘住房的质量、户型、绿化率、容积率和物业管理等是标配指标外，总是要考虑生活的便利性，出行交通、附近学校、公园、医院、超市、银行、农贸市场等多样配套设施都的楼盘销售起着至关重要的作用。

细心的购房者会向购买电子产品一样，将这些不同楼盘的信息收集做成产品参数表，来作为购房的判断依据。只有周边的配套设施足够便利购房者的生活，楼盘也才具备开展体验营销的基本要求。

伴随着城市化水平的不断提高，居民对住房质量要求也越来越高，房地产企业不但要会建房，还要成为心理学家，进行深入的市场调研，积极地向当地消费者进行沟通，了解其所思、所想、所需。

再结合这个城市的发展背景、文化偏好等对消费者的消费心理需求和决策行为进行研究，作为房地产开发模式设计的理论支撑，开发建设符合居民消费需求的好楼盘。

实现天时地利人和，制定出具备个性化、多样性的全人群营销策略，从而减少房地产交易过程中的阻碍因素，促进商品房的销售，并且要能持续的为业主入住后的生活继续服务。

一、STP分析

S、T、P 分别表示市场细分（Segmenting）、目标市场（Targeting）和产品定位（Positioning）。从本质上来说 STP 营销就是目标市场营销，即指企业基于一定标准下进一步细分整体的市场并将其划分为各个不同的目标市场，然后再对所划分的目标市场进行定位。

市场细分指的是营销者在明确市场消费者需求的前提下对消费者需求进行划分，然后结合目标市场为不同消费者开展营销活动，充分满足不同消费者的不同需求。

判断市场细分的可衡量性、可行性以及可进入性等是进行有效市场细分的重要前提，适度的市场细分不仅有助于对企业成本的控制，同时还能够在此基础上达到显著的营销效率，所以必须将市场细分控制在合理的范围内，过多或者过少都会产生不利的影响。

产品定位指企业会迎合自己所选择的目标市场进行产品的设计与实施，并通过一系列营销策略与手段的实施加强产品的营销效果，加深客户对产品的理解度和印象，以提高客户的忠诚度。

商业公寓、写字楼、住宅和工业物业等是房地产市场产品的主要类型，开发商在获得土地后会结合企业的目标市场定位开发的项目，同时要确保所建设产品的差异化特点，继而通过产品营销等方式激发消费者的购买欲，提高产品的营销效果。

二、SWOT分析

SWOT分析法是站在企业的微观角度，将企业的外部环境与内部资源结合分析的一种分析方法，这种全面、系统的研究，可以让企业规避威胁，从而把企业的资源集聚在机会最多的地方。

SWOT 分析理论，广泛运用于企业竞争战略研究，其中 S（strengths）代表优势、W（weaknesses）代表劣势，S 和 W 用于企业内部竞争环境因素分析，O（opportunities）代表机会、T（threats）代表威胁，O 和 T 则用于企业外部竞争条件下的态势分析。

通过调查将与研究对象密切相关的各种主要内外部条件一一列举出来，把各种因素相互匹配依照矩阵形式进行排列，再运用系统思维分析，得出相应的结论。

这种分析方法可以理清研究对象所处的情景进行模拟，进行全面、准确、系统的研究，从而发挥自身优势因素，克服内部弱点因素，利用外部机会因素，化解周围威胁因素，按照考虑过去，立足当前，着眼未来的基本思路制定出相应的行动计划。

三、国内外研究现状

城市公园绿地建设对土地价值存在增值作用，单个公园绿地对周边住宅地块价值存在一个距离最优点，并不是距离公园绿地越近越好，超出这个最优点后土地价值递减。

公园绿地的面积、投资规模、游人容量和绿化率等要素的不同会产生不同的增值效应。山东主题公园投资分布在以济南、青岛为中心的两大经济体城市周边，建议城市发展应结合打造主题公园综合体，延伸产业链，加快周边产业开发，提高市场细分度，扩展营销渠道。

公园附近土地具有“溢出”价值，毗邻公园的地段已成为地产项目争夺的稀缺资源，但公园具有公共属性，景观属于公共利益，开发不当会造成公众利益的受损，降低公园景观吸引力，需要在规划层面加强对公园周边环境的保护，对公园周边建筑限高和建筑后退，建筑色彩应配合公园环境色调。

教育地产方面，以北京“学期房”为例，家庭财富差距扩大和义务教育资源争夺的加剧是我国“学期房”溢价水平扩大的主要原因，提出的解决对策是促进义务教育资源均衡发展，遏制家庭财富的差异加剧，加快推进房产税等。

昭通市其它县份的客户集群青睐作为市级政治、经济、文化中心的昭阳区楼盘；地产楼盘开发时应重点配套满足三口之家的使用功能，购房者对子女就近上学、老人接送孩子是否方便和购物便利等较为关心；对楼盘周边医院、商业配套、交通便捷等有较高的要求。

目前房地产行业进入平稳期和调整期，跨界合作成为一种大趋势，教育地产具有公益属性和投资属性，房地产企业要想摆脱当前的困境，需要对教育地产进行深入的研究。

商业地产方面，目前商业地产在建成后一般采用两种经营模式，一种是直接销售物业获取短期利润，另一种是自持物业，通过出租或参与经营获得长期利润，未来成熟的商业地产的发展趋势将是商业+专业经营+持有 (或部分持有) 物业。

房地产盈利模式分为整体持有、整体出售（只售不租）、整体出租（只租不售）、租售结合等四种方式，需要因地制宜的选择有利的发展盈利模式。

商业地产市场与城市经济发展间存在明显的相互促进作用，上海商业地产市场供过于求，供需结构随时间而逐渐变化，供需最终会趋于相对稳定。

旅游地产方面，在进行地产开发时要做好全局规划，以旅游业带动地产业发展，相互促进，实现双赢。地产除了要提高自身服务质量外，还应该将旅游文化融入到地产开发当中，政府也应该加强政策指引，带动商业旅游地产繁荣发展。

复合地产方面，地产项目应注重与当地政策、城市发展相融合。四种可以全国推广复合地产开发典型模式，一是凯德模式：地产+金融，二是奥园模式：地产+体育，三是华侨城模式：地产+旅游，四是万达模式：地产+商业，复合地产开发企业想要成功需要具备丰富的房地产开发经验、较强的多产业整合能力两个基本的条件。

开发商需要打破以往地产开发中的单一理念，以地产为载体整合多种资源、产业来完善配套，选择新型复合地产的目的是为了找到新的业绩增长点，复合地产蕴藏巨大的升值空间。

在城市急速扩张开发的过程中，会造成城市土地、空间、社区、住宅被分割占用，形成孤岛，造成落后城市区域加速衰退，增加城市维护成本，而地产项目的复合多元化可以有效遏制城市无限度扩张，促进城市可持续发展。

商业居住地产价格比商业配套较少，或者距离较远的其它住宅价格要高，教育居住地产与教育资源较少或者距离相对较远的其它住宅地产价格要高。房地产企业在选择开发模式时可以增加商业配套和教育配套来提高房价。

住房价格可能会对中西部地区的经济增长产生积极影响，并提供适当的财政支持，但较发达地区的结果却相反，房价上涨严重阻碍了经济增长。

结语

景观房推动城市开发建设进程，能为旅游城市可持续发展提供动力，但需要加强对公园周边环境的保护。教育地产开发渠道可以挽救乃至振兴危机四伏的房地产行业。

商业地产开发需要因地制宜的选择有利的发展盈利模式。地产除了要提高自身服务质量外，还应该将旅游文化融入到地产开发当中，政府也应该加强政策指引，带动商业旅游地产繁荣发展。

地产项目的复合多元化可以有效遏制城市无限度扩张，促进城市可持续发展，复合地产蕴藏巨大的升值空间。现阶段房地产发展的一些大趋势，需要结合当时当地的实际和特有的资源来选择合适房地产开发模式，无论选择哪一种模式都要朝着精细化去打磨，整合多行业来开发复合地产，提升品牌竞争力。